Huizenbezitters opgelet: er wordt geknaagd aan de hypotheekrenteaftrek! Wat gaat dat kosten? Blog van Arné

Vrijdag 01 Jun 2018
Vanaf 2019 moeten huizenbezitters eraan geloven: dan gaat de hypotheekrenteaftrek versneld verlaagd worden. In stappen van 3% per jaar wordt hij verlaagd naar maximaal 36,93%, gelijk aan het laagste belastingtarief.

En dat kan de huizenbezitter geld kosten, maar hoeveel precies?

 

Langzaam maar zeker wordt de hypotheekrenteaftrek verder teruggebracht. Voorbeelden van beperkingen binnen het eigen woning regime uit het verleden zijn de aflossingsverplichting binnen 30 jaar en de verlaging van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar. Inmiddels ligt het maximumtarief waartegen u hypotheekrente mag aftrekken op 50%.

 

Nieuw stelsel

In het nieuwe stelsel zijn nog maar twee belastingtarieven: een laag tarief van 36,93% en een hoog tarief van 49,5%. Het is de bedoeling om de hoogte van de hypotheekrenteaftrek gelijk te stellen met het laagste tarief. Om dat snel voor elkaar te krijgen wordt vanaf 2019 het maximumtarief met 3% per jaar in vier jaar tijd verlaagd tot 36,93% in 2023.

 

Eigenwoning forfait

Om de verlaging van de hypotheekrente wat te compenseren, heeft het kabinet ook gekeken naar het eigenwoningforfait. Dat is een klein percentage van de waarde van uw huis, nu nog 0,7%, dat bij uw inkomen wordt geteld. Dat bedrag drukt dus het voordeel dat u krijgt van de hypotheekrenteaftrek. Het kabinet heeft de eigenwoningforfait wat verlaagd, naar 0,6%.

 

En dan is er nog die Wet Hillen, die het kabinet gaat afschaffen. Huizenbezitters die hun huis al grotendeels, of helemaal, hebben afbetaald, gaan er op de lange termijn soms flink op achteruit. In de blog van mijn collega Adri Bremmer (link) is hier reeds op ingegaan. Het effect blijft vooralsnog relatief beperkt, omdat het in 30 jaar wordt afgebouwd.

 

Vanaf 2023 is de hypotheekrenteaftrek compleet beperkt, en dan lopen de verschillen flink op. Hieronder geef ik een tweetal rekenvoorbeelden voor het jaar 2024 ter verduidelijking.

Rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1: U verdient € 37.000 bruto per jaar en hebt een huis met een WOZ waarde van

€ 250.000 waarop een eigenwoningschuld rust van € 250.000 tegen 3% rente. Met een inkomen van € 37.000 euro zou het maximumtarief waartegen u hypotheekrente mag aftrekken volgens de oude regels in 2024 op 40,85% liggen. Rekening houdend met het eigenwoningforfait bedraagt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek € 2.349 per jaar.

 

Onder de nieuwe regels verandert er wat aan die berekening. Door de invoering van de vlaktaks ligt het maximumtarief waartegen u hypotheekrente mag aftrekken nog maar op 36,93%. Ook het eigenwoningforfait is lager. Per jaar ligt u belastingvoordeel net wat lager dan in de huidige situatie, op € 2.216. Dat is een verschil van € 133 per jaar, dus dat valt enigszins mee.

 

 

Voorbeeld 2: U verdient € 75.000 bruto per jaar en hebt een huis met een waarde van € 400.000 waarop een schuld rust van € 400.000. U rentetarief is wederom 3%. Met een inkomen van € 75.000 zou het maximumtarief waartegen u hypotheekrente mag aftrekken in het huidige regime in 2024 op 46,5% liggen door de afbouw van 0,5% per jaar. Over uw eigenwoningforfait betaalt u nog wel 51,95%, omdat u inkomen in de hoogste schaal valt. In totaal levert het een belastingvoordeel op van € 4.126.

 

Maar onder de nieuwe regels is het maximumtarief waartegen u hypotheekrente mag aftrekken in 2024 flink gedaald, helemaal naar het lage belastingtarief van 36,93%. Het eigenwoningforfait daalt wederom mee, maar niet genoeg om het verschil te dekken: in de nieuwe situatie is uw jaarlijkse voordeel nog € 3.185 - een verschil van maar liefst € 941 per jaar.

 

Zo bezien kan de afbouw van de hypotheekrenteaftrek meevallen voor de lagere inkomens, maar ook behoorlijk wat geld kosten voor de hogere inkomens. De verlaging van het eigenwoningforfait is niet voldoende om de afbouw van de hypotheekrenteaftrek helemaal te compenseren. Het idee is dat een deel van die compensatie ook uit andere belastingmaatregelen komt, zoals de invoering van de vlaktaks en heffingskortingen. Dat zal echter niet voor elk individueel geval gelden, dus bereid u goed voor zodat er geen konijnen uit de hoge hoed komen.

 

Directeur grootaandeelhouders, extra opgelet  

Extra alertheid is geboden bij directeur grootaandeelhouders die hun woning gefinancierd hebben vanuit de eigen B.V. Lange tijd is deze constructie voor de meeste gevallen fiscaal gunstig geweest, maar met de hierboven genoemde wijzigingen in de wet wordt dit steeds minder aantrekkelijk of gaat het zelfs geld kosten! De geplande verhoging van het aanmerkelijk belang tarief van 25% naar 28,5% levert hier ook een grote bijdrage aan. Het kan daarom voordelig zijn om bijvoorbeeld door middel van een dividenduitkering de lening bij uw eigen B.V. af te lossen. Laat uw situatie goed beoordelen en doe dit in ieder geval uiterlijk in 2019, want dan gaat de eerste verhoging van het aanmerkelijk belang tarief in.

 

Wilt u het effect laten beoordelen op uw situatie? Neem dat contact met mij of één van mijn collega’s op.

Arné Rietveld AA

Relatiemanager

0172-619224

a.rietveld@syncount.nl